În cadrul seriei de evenimente organizate de România Construiește și BORO Communication dedicate diferitor sectoare ale acestei industrii (office, retail, mixed-use, industrial-logistic, publice etc.), pe 25 mai a fost organizată online întâlnirea Xgrupului de Office, în parteneriat cu Ordinul Arhitecților din România (partener instituțional), KONE, ROCKWOOL, VELUX, VIMARpentruTine. Au participat dezvoltatori, arhitecți, constructori, companii de project management și companii care oferă diferite soluții pentru aceste spații.

Discuțiile despre clădirile și amenajările office vor fi reluate și aprofundate în cadrul evenimentului din 22 octombrie 2021, Forumul Marilor Dezvoltatori DEVO, ce va avea loc în format fizic la Hotel JW Marriot din București și la care au fost deschise și înscrierile. Va fi un eveniment internațional dedicat marilor dezvoltatori și investitori din industria construcțiilor office, retail, industrial logistice, mixte și publice, și va urmări evoluția proiectelor în cele 3 etape semnificative: viziune, investiție și dezvoltare.

Pandemia a marcat puternic sector office, poate mai mult decât altele, din motive evidente: timp de un an foarte multe persoane care anterior lucrau de la birou au trebuit să lucreze exclusiv sau preponderent de acasă. Asta a avut efecte semnificative asupra închirierilor, costurilor, amenajărilor și managementului spațiilor de office. Sectorul însă nu s-a oprit, iar acum perspectivele sunt optimiste, și există tot mai multe semnale că companiile și angajații doresc revenirea la birou (în formule și condiții îmbunătățite și adaptate, desigur). 

Prioritatea companiilor e să fie performante și competitive, dar totodată, în lumea post-pandemică, există necesități noi precum asigurarea unui mediu sigur pentru angajați din punct de vedere sanitar, modelul de lucru hibrid (de la birou, dar și de acasă sau remote), facilități de acces și utilizare a spațiilor de office care să ofere un mediu mai agreabil și mai flexibil, o decongestionare a spațiilor de lucru și soluții alternative pentru întâlniri. Ca urmare, spațiile de birou sunt tot mai bine (re)gândite și amenajate, atât pentru siguranța sanitară cât și pentru confortul angajaților, iar mulți dintre aceștia își doresc să iasă din modelul lucrului preponderent sau complet de acasă. 

Companiile trebuie ajutate să găsească formulele cele mai potrivite pentru angajații lor. Acum este un moment de mari oportunități pentru resetarea și optimizarea modului de gândire al acestor clădiri și spații. Nu e suficientă regândirea unor birouri, ci e nevoie și de un mod nou de comunicare și utilizare, prin care angajații să folosească optim aceste noi spații flexibile și să se simtă și confortabil.

Iată câteva din highlight-urile discuțiilor de la acest Xgrup, care au evidențiat premise bune pentru evoluția acestui sector:

Elena Tecuță, Office Leasing Manager – Forte Partners

Construcțiile au continuat și în pandemie în condiții de siguranță: clădirea Matei Millo va fi livrată în iulie către chiriași, iar proiectul Tandem va fi finalizat în ianuarie 2022. Pentru închirieri a fost o perioadă mai dificilă, având în vedere că interacțiunea directă cu clienții la vizionări e un element important în acest gen de business, iar el a lipsit sau a fost oricum puternic afectat de pandemie. Totuși, spațiile disponibile s-au închiriat în mare parte, deci proiectele nu au suferit pierderi majore.

Se observă o tendință generală de întoarcere la birouri, dar ea va fi probabil într-o variantă hibrid. Modul tradițional de lucru a fost regândit, probabil va fi o revenire în faze, cu cel puțin o zi pe săptămână cu lucru de acasă. Sunt semnale chiar și dinspre sectorul IT, care în mod tradițional a preferat anterior lucrul remote/de acasă. În orice caz, pandemia a impus dezvoltarea de facilități la mare căutare acum: filtre de aer HEPA, posibilitatea de a accesa clădirile și de a acționa lifturile fără atingerea de butoane, prin intermediul telefonului. Iar anul acesta Forte Partners au lansat și prima soluție digitală pentru gestionarea clădirilor cu accesarea locurilor de parcare și a tuturor resurselor online/remote. 

Cătălina Dragomir, Managing Director – KONE România

Noile echipamente KONE, complet digitalizate, care creează interfețe către celelalte echipamente ale clădirii, au prins foarte bine în România. Aplicațiile lansate au intrat deja în uzul curent, și se dezvoltă în continuare noi aplicații open source. Pe măsură ce angajații vor reveni la munca de la birou vor ieși la iveală și noi necesități și oportunități de îmbunătățire a digitalizării. 

Pandemia ne-a învățat pe toți foarte multe, printre lecțiile principale fiind faptul că trebuie să fim foarte flexibili și adaptabili, și că oricând pot apărea surprize, cărora însă trebuie să le facem față. Iar pentru KONE, pandemia a fost o oportunitate de a demonstra că produsele companiei pot răspunde necesităților dinamice ale clienților. 

Ștefan Tudos, Vicepreședinte – Genesis Property

Închirierea de birouri către multinaționale e un business stabil, această categorie de clienți nu a înregistrat pierderi masive ci chiar și-a accelerat activitatea. Noul model de business, hibrid, nu aduce mari noutăți întrucât există deja într-o anumită măsură și anterior pandemiei, însă probabil că numărul de zile lucrate de acasă va rămâne totuși mai mare decât anterior, cel puțin pentru o perioadă. Această situație poate va genera o anumită diminuare a cererii de închirieri de spații office (estimativ cu 20-25% mai puțin), dar se anticipează că această scădere va fi absorbită de creșterea economică preconizată pentru a doua jumătate a lui 2021 și pentru 2022.

Pe lângă flexibilitatea pe care o cer multinaționalele în implementarea modelului hibrid, și siguranța sanitară e de mare interes. Anul trecut Genesis Property a lansat un standard focusat pe partea de health în clădirile de birouri, cu peste 130 de măsuri a căror implementare oferă angajaților confortul lucrului într-un mediu sigur.

2022 va fi marcat de trendul de muncă-hibrid și de nevoia de mai multă colaborare, co-working și comunicare în clădirile de birouri. Facilitățile sunt din ce în ce mai importante, iar companiile sunt foarte interesate de a concepe sau reamenaja spațiile de office în așa fel încât angajații să fie atrași către revenirea la birou.

Daniela Bădulescu, Country Manager/ Vladimir Antoniu, Technical Asset Manager – S IMMO

S IMMO are, pe lângă proiecte de dezvoltare, și proiecte de investiții. Portofoliul diversificat, internațional a ajutat foarte mult compania în această ultimă perioadă. 70% din închirieri e reprezentat de chiriași din zona office, retail, hoteluri, iar zona rezidențială este prezentă doar în Germania și Austria. În România, focusul este pe partea de office în diferite regiuni ale țării, deși există și câteva spații comerciale (spre exemplu Sun Plaza). Se pune mare accent pe calitate și funcționalități bune, căci acestea pot stimula creșterea dorinței de revenire la birou.

Victor Croitoru, Country Manager – Sentient

În zona de project management s-au observat două direcții: în primul rând, evoluția spațiilor de birouri cu variante hibrid (un tip de co-working cumva nou, care generează unele nevoi specifice, spre exemplu mai multe spații de conferințe). Pe de altă parte, office-ul classic s-a modificat, iar amenajarea clădirilor de birouri trebuie să țină pasul cu această situație. În București există deja clădiri de birouri care au o anumită vârstă și, mai ales după ultimul an, necesită upgrade-uri și actualizări, atât din perspectiva sistemelor de protecție anti-Covid cât și din cea a modului în care vor să lucreze oamenii (cu co-working dar în spații mai aerisite).

Anul acesta sunt în continuare în derulare multe proiecte de clădiri de birouri, dar unii dezvoltatori sunt ezitanți față de începerea unor proiecte noi. Asta datorită nesiguranței generale a situației cu pandemia, dar poate și pentru că, din 2006 până astăzi, chiriile nu au evoluat foarte mult, însă costurile de construcție au crescut cu 50-100%, ceea ce creează probleme pentru proprietarii de spații. Nivelul chiriilor e determinat în mare parte și de cererea de spații office, care actualmente este destul de limitată. Pe de altă parte e vorba și de competitivitatea pieței specifice din ultimii ani. Pe partea pozitivă, asta contribuie și la o accelerare a întoarcerii la birou în România, în comparație cu alte țări europene.

Întrebarea e cum se va putea funcționa în acest model hibrid odată ce el nu va mai fi impus (cum este încă situația acum) ci va fi mai degrabă o opțiune. Probabil în următorii 2 ani chiriile vor înregistra o anumită scădere, dar pe termen lung, mai ales cu noile clădiri care vor fi livrate și cu creșterea economică anticipată a fi destul de robustă, se preconizează și o creștere a chiriilor.

Bogdan Mucenica, Specification Representative – Rockwool România

Creșterea prețurilor de construcție și nevoia de a actualiza centrele comerciale și spațiile retail cu funcțiuni noi sunt printre principalele provocări ale dezvoltărilor și amenajărilor de office din ultimul an. 

În pandemie unii dezvoltatori au implementat tehnologii de o calitate superioară dar totodată și mai scumpe. Prețurile dezvoltărilor au început acest an pe un trend crescător, inclusiv datorită unei crize de materii prime în domeniul materialelor de construcții. 

În ciuda contextului actual, spațiile de birouri rămân o componentă importantă a businessurilor. Însă avansul tehnologic și digitalizarea au transformat acest spații și modul în care ele sunt percepute, cu un accent crescut pe colaborarea utilizatorilor. Rezultatul a fost o diversificarea a cerințelor pentru clădiri, printre care prioritare sunt siguranța sanitară în spațiile de lucru și creșterea eficienței energetice a clădirilor. În consecință, crește și costul pe metru pătrat, ceea ce va influența probabil o creștere a prețului chiriilor.

Materia primă utilizată, procentul de materie primă reciclată (pentru respectarea normelor pentru „clădirile verzi”, sustenabile), proximitatea fabricilor față de sit-urilor de construcții, dar și o sumedenie de facilități ce țin de clădirile inteligente (inclusiv digitalizarea) sunt toate elemente de interes major pentru dezvoltatori acum. 

Iuliana Belgun, Proposals & Business Manager – Optim Project Management

Tema ultimului an a fost adaptabilitatea, ceea ce a adus procese de învățare noi pentru companie, alături de clienți. A fost în construcție proiectul Țiriac Tower, cu provocări pe partea de instalații și realizarea unor modificări spontane pe parcursul proiectului (air filtering systems, lifturi touchless, etc), respectând totodată termenul de livrare Pe partea de închirieri există 8 proiecte în derulare – și aici, o provocare a fost pe partea de SSM (securitate și sănătate în muncă).

Și din partea acestei companii se așteaptă o întoarcere la birouri iar premisele par bune, căci orice perioadă dificilă creează și oportunități. Spre exemplu, există statistici legate de domeniul de IT, în care în ultimul an au fost create 50.000 de joburi noi. De asemenea, există companii mari ce vizează intrarea pe piața din România, în diferite zone din țară, și sunt în căutare de spații office. Mulți angajați își doresc revenirea la birouri și fac eforturi pentru a se organiza în acest sens, iar companiile încearcă să le vină în întâmpinare. Munca din aceleași spații dedicate, adică de la birou, rămâne totuși esențială pentru knowledge transfer dar și pentru confortul și avantajele oferite de socializarea și comunicarea directă dintre oameni.

Andrei Voica, Head of Workplace Advisory & Project Management – Avison Young România

Cum arată biroul post-pandemic? O dimensiune importantă este legată de modul de lucru aici, respectiv modul în care companiile regândesc revenirea la birou și noua direcție de lucru, iar o altă dimensiune importantă este design-ul birourilor. 

Nu există o unică rețetă ce funcționează pentru toți. De aceea, Avison Young România oferă consultanță pentru companii, chiriași, proprietari, arhitecți, furnizori, pentru găsirea mix-ului de lucru ce poate duce la un work flow optim. Anul trecut a existat o presiune mare pe proprietarii de spații, iar lucrurile păreau sumbre, dar astăzi direcția e mai optimistă, există din nou cerere pe piață și tranzacții. De asemenea, multe companii au dorința de a reveni la birou. Casa nu mai e văzută ca locul de unde poți face totul (din punct de vedere profesional) la fel de bine ce făceai la birou; oamenii își doresc să revină la birou pentru a comunica, a colabora și a învăța unii de la ceilalți. Va fi un boost și în ceea ce privește digitalizarea, care deja e implementată în modelul de lucru hibrid (spre exemplu soluții de video-conferencing în echipă). Se observă un trend clar privind de-densificarea spațiilor de birouri și crearea de spații suplimentare de întâlnire. Toate acestea diminuează de fapt perspectivele de scădere a prețurilor spațiilo de închiriat în viitor.

Există într-adevăr efecte adverse în piața de subînchirieri, după acest an pandemic, dar asta mai mult pentru companiile foarte mari, care din păcate au luat chiar înainte de pandemie decizia de a închiria suprafețe foarte mari, cu birouri 1 to1 (care momentan nu mai sunt soluția optimă). Oamenii trebuie „ademeniți” la birou, trebuie să li se ofere facilități care să îi facă să își dorească acest lucru, motiv pentru care este nevoie și o mare cerere de soluții eficiente în acest sens. 

Vladimir Antoniu, Technical Asset Manager – CA IMMO România

Acest dezvoltator de real estate dispune de un portofoliu important de proprietăți, în locații foarte bune. Obiectivul ultimei perioade a fost consolidarea relațiilor cu clienții. Un avantaj a fost faptul că încă dinainte de pandemie, CA IMMO avea deja printre obiectivele principale îmbunătățirea siguranței spațiilor de office. Au fost continuate și investițiile în diferite clădiri, inclusiv cu re-tehnologizare și refurbishment estetic pentru a ține pasul cu trendurile pieței, la o calitate superioară. 

Trendul de reîntoarcere la birouri este observat și de către CA IMMO România, însă multe companii sunt încă reticente, fără o direcție generală clară și pași clari. Oamenii și companiile se uită unii la ceilalți și la autorități pentru a vedea ce pași să urmeze mai departe, ce fac ceilalți, există încă o stare de nesiguranță. Cu toate acestea, mulți implementează deja diferite strategii pentru reîntoarcerea la birouri. Mulți sunt deja pregătiți pentru acest model nou, cu open space și flexi desk-uri. Dacă anul trecut angajații erau reticenți față de lucrul acasă iar angajatorii erau reticenți față de întoarcerea oamenilor la birouri din motive sanitare, acum se vede cumva reversul medaliei: oamenii au văzut că se poate lucra și de acasă, dar atât ei cât și companiile își doresc revenirea la birou deoarece s-a observat per total o diminuarea a productivității. Va urma însă o perioadă interesantă, și rămâne de văzut cum vor reacționa atât angajatorii cât și angajații la acest nou model.

Corina Chican, Project Manager – V.E.M. Project Lighting

Din perspectiva arhitecturii și a design-ului de office, în continuare există și se amenajează spații mari, atractive, care să ofere un confort cât de cât similar cu cel de acasă. 

Dezvoltatorii investesc mai mult acum în tehnologie dar și în refacerea (refurbish) de spații (mai ales a celor comune din birouri), pentru o mai mare vizibilitate și atractivitate în fața chiriașilor. Totodată, s-a observat o cerere crescută a dezvoltatorilor pentru controlul iluminatului, pentru mărirea eficienței energetice, întrucât multe spații de office funcționează încă la o capacitate redusă. 

Victor Mihăilescu, Arhitect și General Manager – Archdesign Cluj-Napoca

La Cluj dezvoltatorii nu s-au oprit din investiții, în schimb orașul are o problemă cu zonele de restructurare urbană, în sensul că aici primăria impune un minim de 30% de locuire în noile dezvoltări real estate, adică sunt necesare și chiar impuse proiectele mixed-use. În consecință, aici sunt puține dezvoltările de office stand alone, fără o componentă rezidențială cuplată. Asta a fost benefic în pandemie deoarece, cum mulți angajați locuiau in proximitate, puteau da oricând o fugă până la birou sau chiar să aibă meeting-uri fizice. În plus, unii dezvoltatori au avut și o abordare interesantă: accentul pe ieșirea din oraș, realizarea unor campusuri în zone limitrofe orașului, cu săli de conferințe, co-working și chiar zone de agrement. Oamenii sunt mai dispuși să vină să lucreze în astfel de spații. 

O problemă pentru noile dezvoltări se referă la normativele privind near zero energy (necesitatea ca clădirile să poată asigura un minim de 30% energie regenerabilă), și fiecare dezvoltator o rezolvă cum poate, situația fiind o provocare pentru toți, mai ales la partea rezidențială și mixed-use. 

Irina Deaconu, Arhitect și Managing Partner – Zest Collective

Au revenit proiectele mari, mai ales legate de spațiile comune – care se dorește să fie cât mai atrăgătoare pentru ca oamenii să fie tentați să revină la birou. Deși tendința de a lucra de acasă e mare, modelul hibrid (deci și cu o parte consistentă de lucru de la birou) nu va dispărea complet. Oamenii au nevoie să fie în echipă, colaborează mai bine așa. Responsabilitatea designer-ilor de clădiri și spații office e de a rămâne agili în identificarea noilor modele de folosirea a spațiilor, care momentan nu sunt complet cunoscute, situația fiind încă în evoluție. Va fi într-adevăr nevoie de o de-densificare a spațiilor, ceea ce dă mai multă libertate dar și diferite provocări design-erilor. Nu mai e vorba atât de mult de birouri individuale, cât de spații comune, aerisite, amenajate corespunzător. 

Se observă de asemenea și trendul work from anywhere, anume de a lucra din zone frumoase, în natură, chiar și pentru perioade scurte. Este un model de lucru ce va conta, fiind o tendință globală în creștere.

George Cristescu, Fondator – Deco Architects

Compania are experiență în principal pe piața de birouri, având la activ smai multe proiecte în portofoliu. Anul trecut s-a observat clar o anumită stagnare a proiectelor, lumea a fost în expectativă. Anul acesta, însă, se merge foarte mult pe experiența utilizatorului clădirii de birouri și pe atractivitatea spațiilor de office și a celor exterioare (cu terase mai mari, de exemplu). O altă tendință este încercarea de a se folosi cât mai bine acoperișul clădirilor, dându-i atractivitate și pentru utilizatori (de exemplu ca spații de recreere sau de lucru outside). De asemenea a scăzut cererea pentru locuri de parcare, oamenii folosind tot mai mult mijloace de transport alternative (trotinete, biciclete, metrou și alte mijloace de transport în comun). Experiența accesării clădirii e marcată de asemenea de o tehnologizare (acces, lifturi, etc).

Ana-Maria Tudor, Founder & Managing Partner – Arhitecturall

O componentă importantă a activității profesionale, de care nu se poate face abstracție acum sau în viitor, e cea socială. Oricât de plăcut a fost lucrul de acasă, factorul de socializare este acum mult mai puternic și atractiv. Modelul de lucru hibrid va funcționa bine, însă designerii și proiectanții trebuie să vadă cum pot implementa cultura specifică diferitelor companiilor în aceste amenajări, astfel încât angajații să aibă un confort și o siguranță cât mai mari. 

Dezvoltarea profesională și personală a angajaților e mai mare într-un spațiu de birouri, iar asta se va vedea și în mobilierul și funcționalitățile care va trebui implementat de acum încolo, spațiile trebuie să fie mult mai flexibile și ușor adaptabile. Un element esențial este că unele zone din spațiile de office vor trebui să aibă mai multe funcțiuni (roluri), de exemplu work și recreere simultan.

În căutarea de funcțiuni multiple sau a unui mix de funcțiuni, merg dezvoltările de office mai mult spre mixed-use decât înainte? Se pare că da, cel puțin modelul mixed-use cu servicii comerciale care să ajute partea de office. Dezvoltările mixed-use cu componentă rezidențială sunt deja o cerință a normativelor legale, cum e spre exemplu la Cluj.

Dezvoltatorii caută acum zone de office și mixed-use mai mult pe zonele de restructurare urbană sau pe foste platforme industriale (deci la marginile și în exteriorul orașelor), care nu sunt neapărat în centru dar aduc o accesibilitate și o componentă de transport în comun și alternativ (piste de biciclete) mai bune, ceea ce este un element important pentru tot mai mulți angajați. 

Noile nevoi ale chiriașilor de office se referă la confort, productivitatea și evoluția profesională a angajaților, elemente care vor trebui să meargă cumva mână în mână. În SUA, spre exemplu, multe companii mari au anunțat ferm revenirea la birouri din vara acestui an, și mulți angajați chiar își doresc asta, mai ales dacă li se vor oferi spații îmbunătățite, multifuncționale și sigure din punct de vedere sanitar.

Deși în general în ultimul an s-a închiriat mai puțin, spațiul oferit și solicitat per client a devenit mai mare. Pe termen scurt și mediu asta e o tendință clară, căci înainte densitatea era foarte (prea?) mare, iar acum oamenii nu mai vor să stea „lipiți”. Dar se va trece la modelul de shared desk, se va pune accentul pe spații colaborative, ceea ce va aduce probabil, în timp, o tendință de diminuare a spațiului per angajat, chiar dacă de-densificarea poate rămâne un element atractiv.

Înscrierile la ediția DEVO din acest an se pot face aici.