Spațiile în care locuim sunt unul dintre cele mai importante elemente pentru fiecare dintre noi. Totuși, conceperea, realizarea și utilarea lor au suferit destul de multe modificări, mai ales în ultimul an, marcat de pandemie. Acestui subiect de mare actualitate i-a fost dedicat evenimentul Building Home 2021 International Good Living Forum, organizat de România Construiește și BORO Communication în parteneriat cu KONE, ROCKWOOL, VELUX, VIMARpentruTine, Nordis Group, Somfy Romania, Radox, REHAU Romania, Agricin. Partener instituțional: Ordinul Arhitecților din România. Susținători: Layout și Alesonor Real Estate Development. Evenimentul a avut loc pe 18 iunie la Hotel JW Marriott din București.

Cea de-a treia ediție Building Home a inclus mai multe sesiuni de discuții, dedicate celor mai importante subiecte ale dezvoltărilor rezidențiale (Casa frumoasă, Casa verde, Casa eficientă, Casa inteligentă) dar și unor exemple de bune practici (Better Living Design, Better Living Investment și American Residential Design). Discuțiile au fost atât de principiu și concept cât și foarte aplicate, cu multe exemple concrete, și au încercat să contureze profilul necesar și dorit al locuințelor moderne, atât din perspectiva celor care le concep și realizează cât și a celor care le folosesc. 

La sesiunea dedicată practicilor și tendințelor rezidențiale din România intitulată “Casa frumoasă, Casa verde, Casa eficientă, Casa inteligentă” au participat numeroși reprezentanți ai tuturor sectoarelor acestei industrii: arhitecți (inclusiv din zona universitară), designeri, investitori și dezvoltatori. Au fost abordate numeroase teme privind tendințele arhitecturale, de design și de urbanistică actuale, cerințele și obiceiurile rezidențiale ale diferitor categorii de public din România, reglementările europene moderne în vigoare, necesitatea actualizării legislației naționale, precum și modificările în domeniul rezidențial pe care le-a generat pandemia și situația economică asociată.

Nu e un secret faptul că toată lumea (arhitecți, dezvoltatori, clienți, autorități) își dorește astăzi astfel de locuințe: eficiente, inteligente, estetice, cât mai sustenabile și verzi, care să favorizeze și coagularea unor comunități. E limpede că arhitectura trebuie regândită: nevoile de locuire, într-un fel, sunt aceleași dintotdeauna, dar totuși s-au și schimbat mult, mai ales în ultimii ani, astfel că e nevoie și de o adaptabilitate mare la schimbările rapide ale situației, nevoilor și dorințelor clienților. Nevoia de consum mic de energie, nevoia de verde și de spații estetice, nevoia de a împleti optim spațiile de locuire, de agrement, de socializare dar și cele de work from home – toate împreună definesc astăzi o calitate sporită a spațiului de locuit. 

Există câteva tendințe actuale în arhitectură și dezvoltarea urbanistică, de care dezvoltatorii trebuie să țină cont, printre care:

– adaptarea la mobilitatea globalizată;

– împletirea cât mai eficientă și personalizată a spațiilor de locuire cu cele de agrement și de work from home;

– nevoia de a împleti cât mai sustenabil spațiile de locuit cu spațiile de lucru și de socializare;

– necesitatea de a crea sustenabilitate energetică și ecologică;

– așa-numitele comunități intenționale, concept ce consacră noi moduri de agregare a comunităților/ micro-vecinătăților. În timpul pandemiei, oamenii au suferit de lipsa de socializare, astfel că a crescut foarte mult importanța micro-spațiilor comunitare sau semi-publice. Co-housing, co-living sau eco-housing sunt noi tendințe de configurare spațială a locuirii contemporane, în cadrul căreia dimensiunea socială a locuirii a devenit și mai importantă, atractivă și necesară.

Provocări pentru proiectele noi

Dezvoltatorii care au avut curajul de a începe proiecte noi chiar și după debutul pandemiei au constatat că publicul are anumite cereri foarte clare acum (spre exemplu parter cu grădină, spații cu terase ample, anumite cerințe legate de parcări și de spații verzi, etc). Și din perspectiva autorizațiilor s-a văzut că au fost favorizate proiectele în care toate apartamentele să beneficieze de terase, adică zone intime/personale de stat în aer liber, dincolo de spațiile libere publice.

Dezvoltatorii pentru zona financiară medie își doresc să construiască sustenabil, cu spații ample, însă legislația actuală creează numeroase limitări în acest sens. Pe de altă parte multe proiecte nu respectă nici chiar legislația în vigoare, mai ales referitor la cei 30% obligatorii de zonă verde care pun probleme multor proiecte rezidențiale. Soluțiile se pot găsi cumva la mijloc, printr-un dialog între dezvoltatori și autorități care să privească și în perspectivă, spre evoluția viitoare a acestor complexe rezidențiale, așadar e vorba și de calitatea locuirii pe termen lung. 

Pe de altă parte, toate aceste deziderate, nevoi și cerințe legale trebuie echilibrate cumva cu puterea financiară a românilor (în achiziția de apartamente/ case dar și din perspectiva întreținerii și a cheltuielilor curente). Cu creșterile de preț din ultima vreme, lucrurile devin tot mai complexe, situație care, spun unii dezvoltatori, poate duce la o orientare a publicului spre locuințe care nu respectă normele și obiectivele de sustenabilitate, de spații verzi, etc – ceea ce iarăși riscă să îndepărteze societatea de evoluția spre case inteligente, sustenabile și cât mai verzi.

O altă provocare este faptul că spațiile necesare pentru școală/ învățământ online sau pentru work from home nu au fost incluse în conceperea locuințelor clasice, chiar dacă acestea aveau ceva spații care actualmente pot fi reorganizate de clienți în aceste scopuri. Pentru proiectele rezidențiale noi, însă, apar tot mai des solicitări de genul „2,5 camere”, adică având un spațiu suplimentar, mai mic decât o cameră locuibilă, care să poată fi folosit pentru școală online sau work from home. 

Soluțiile și finanțările există – e nevoie însă și de viziune

Confortul acustic, confortul referitor la sistemele de aerisire, purificare a aerului și încălzire, vizibilitate bună, tâmplărie cu indici termici optimi ai sticlei, sistem de recuperare a căldurii, un sistem complex de „casă inteligentă”, dar și peisagistică optimă în beneficiul clienților – toate aceste elemente sunt pe de o parte dorite de mulți clienți, pe de altă parte ele ridică costul dezvoltărilor, ceea ce diminuează plaja de posibili cumpărători sau chiriași. Un dezvoltator a prezentat un astfel de exemplu, spunând că prețul este de 2.500 euro pe metru pătrat, un preț mare pentru România, dar că reacția pieței a fost totuși foarte bună. Este nevoie însă de cercetări de piață care să ofere investitorilor și dezvoltatorilor informații despre furnizori de materii prime, servicii și funcționalități de foarte bună calitate, sustenabile, pe diferite niveluri de preț. 

Proprietari vs. chiriași

Un nou tip de cerere se conturează de o vreme pe piață: mulți angajați corporatiști primesc fonduri de la companiile lor pentru achiziționarea sau închirierea de locuințe care să susțină modelul work from home, dar asta implică și alte costuri de întreținere pe termen lung pentru utilizatori. E posibil însă ca multe persoane să nu mai caute să fie proprietari ci să crească numărul celor care vor să închirieze, inclusiv locuințe cu o cameră mică sau un birou în plus față de spațiul locuibil rezidențial. 

Alți dezvoltatori cred că va continua trendul preferinței românilor (mai ales a generației millenials sau a cei în jurul vârstei de 40 de ani) pentru a fi proprietari mai degrabă decât chiriași. Există încă numeroși clienți care doresc să fie proprietari chiar în zonele în care au crescut, nu doar în același oraș, asta deși există într-adevăr și un trend de mobilitate. Totodată, multe persoane se gândesc să cumpere locuințe cât timp nu sunt încă la pensie, pentru că viitorul pensionarilor în România nu este unul promițător, iar mulți se tem că dintr-o pensie medie nu vor putea susține chirii la bătrânețe. Dacă noile norme europene vor face inevitabilă creșterea prețurilor (prin impunerea respectării anumitor standarde și facilități de smart living), e posibil să apară totuși schimbări în preferința românilor de a fi proprietari de locuințe și mai puțin chiriași. 

În provincie există însă și o problemă legată de cei care vor să închirieze pe termen mai lung, iar proprietarii de multe ori anunță după un anumit timp că chiriașii trebuie să se mute. Și din acest punct de vedere se simte nevoia în industrie de o actualizare a legislației, care să favorizeze închirierile pe termen mai lung.

Locuri de parcare vs. spații verzi/ de socializare. Necesitatea actualizării legislației.

Multe firme de arhitectură nu sunt încă upgradate față de complexitatea noilor cerințe europene și ale publicului, mai ales din perspectiva peisagisticii și a tendinței eco/ verzi. În Occident, primăriile au de bună vreme echipe specializate în acest sens, care includ specialiști din mai multe domenii (arhitecți, designeri, peisagiști, etc.), iar toate dezvoltările se fac respectând anumite criterii de spații verzi și peisagistică.

După pandemie, lumea a devenit mai interesată de spațiile verzi publice și private, deși există încă cereri susținute și de parcări betonate. O altă problemă este faptul că, odată autorizat un spațiu ca loc de parcare, dacă ulterior se dorește transformarea lui în, spre exemplu, parte a unui spațiu verde sau de socializare, legea din România nu permite acest lucru.

Cum se pot organiza integrat locurile de parcare, spațiile verzi, locurile de joacă și spațiile de urgență? O idee pot fi parcaje semi-îngropate care pot deveni, în caz de nevoie, spații de urgență (având independență energetică și acces la apă), ceea ce permite pe de altă parte și multiplicarea spațiilor verzi. 

Un exemplu de limitare din cauza legislației a venit din Brașov: o hotărâre de consiliu local a obligat dezvoltatorul la crearea a 2 locuri de parcare per apartament, ceea ce a avut drept consecință multe locuri de parcare nevândute, în detrimentul creării de spații verzi sau sociale. Ori, în acest caz s-a dovedit că spațiul alocat pentru câte 2 locuri de parcare a fost excesiv, însă legea nu permite transformarea unei părți a locurilor de parcare în spații verzi/ de socializare.

Nevoia adaptării legislației pentru a coordona noile construcții și cu cerințele Ministerului Culturii a fost exprimată de mai mulți participanți, nu doar în ceea ce privește protecția monumentelor și a patrimoniului ci și în actualizarea diferitor zone care au un trecut. Da, e necesară conservarea patrimoniului, însă totodată trebuie găsite soluții legale optime și pentru integrarea de noi dezvoltări în contextul fondului construit mai vechi din România.

Crearea de comunități

E important ca și în România, cum se face în alte țări, să se prezinte dezvoltările de acest gen (smart, cu facilități multiple) și comunităților pentru/ cu/ în mijlocul cărora se dorește dezvoltarea acestor proiecte. Oamenii încep să realizeze că au mai multe nevoi decât doar „patru pereți și un acoperiș” la o locuință: nu doar spații de lucru ci și spații publice/ de socializare, cu facilități pentru persoane cu dizabilități, inteligente, etc. Din păcate există încă în România mult fond construit de proastă calitate, ceea ce nu e neapărat vina investitorului, dezvoltatorului sau a clienților, ci a unui context fie de mentalitate, de lipsă de cultură urbanistică sau pur și simplu de putere financiară. Însă apar tot mai multe competiții între proiectele de arhitectură, ceea ce duce la dezvoltări și soluții din ce în ce mai bune. Iar ideea de construire și închegare sustenabilă a comunităților devine tot mai importantă în cerințele clienților.

Bani au mulți investitori, specialiști în arhitectură și design există de asemenea, însă e nevoie și de susținere din partea legislației, pentru a se putea crea proiecte nu doar vandabile (căci încă, la noi, se vinde foarte repede ce e mai ieftin, dar nu neapărat bine construit sau confortabil) ci și de calitate, sustenabile, cu comunități bine integrate. 

Parteneriatele public-privat pot fi de mare ajutor aici: în Occident, din punct de vedere legislativ, acestea funcționează foarte bine. În România, însă, aceste parteneriate nu sunt sigure din perspectivă legală, sunt adesea controversate (pentru că legea nu oferă facilități și claritate, și generează adesea suspiciuni de fraude), motiv pentru care există puține exemple de succes de acest fel.

Evoluția nevoilor, dar și nevoia de o mai bună informare

Există în România niște cutume încă în vigoare din perspectiva cerințelor publicului față de spațiile rezidențiale, chiar dacă tehnologiile de construcție și facilitățile s-au îmbunătățit mult: spre exemplu mulți cumpărători încă evită să cumpere apartamente la ultimul etaj (pe ideea depășită că „ce facem dacă se strică liftul” – deși noile construcții au sisteme de lifturi mult mai performante și cu mentenanță de calitate -; sau „ce facem dacă nu ajunge apa până sus”, ceea ce iarăși nu mai este o problemă la noile dezvoltări; sau unii clienți nu vor să aibă pereți interiori din rigips ci din cărămidă, deși aceasta pune probleme la instalațiile electrice și în unele contexte nu oferă flexibilitatea rigipsului).

Programul „Prima Casă” și categoriile de locuințe

Astăzi procentul a scăzut mult, fiind cam de 3%, comparativ cu 2015 când procentul de aproximativ 50%. Fondul construit după 2009 prezintă tendința (susținută și de legea locuințelor) de a se încadra în „Prima Casă”. Dar momentan nu mai există diferite categorii de locuințe, care ar fi în continuare utile conform unor dezvoltatori. Din acest motiv se discută despre modificarea legii 114. Această Lege a Locuinței din 1996 pe de o parte este învechită, pe de alta nici nu este respectată întotdeauna, ceea ce face să se poată construi încă, spre exemplu, apartamente de 3 camere cu sub 60 de metri pătrați spațiu util. 

Pe de altă parte, e adevărat că dezvoltatorii preferă proiectele flexibile, care permit spre exemplu unirea a două unități (apartamente) sau transformarea a două apartamente alăturate în trei unități de locuire, atunci când asta răspunde unor nevoi sau dorințe ale clienților.

Refolosirea construcțiilor existente/vechi 

O altă idee importantă în discuția despre optimizarea spațiilor rezidențiale se referă la reutilizarea fondului construit existent E nevoie de proiecte arhitecturale valoroase din punctul de vedere al inserției eficiente dar și estetice și funcționale în cadrul fondului construit existent a proiectelor rezidențiale noi. Cum se poate pune în valoare partea veche a orașului, ca să devină atractivă reutilizarea acesteia pentru investitori (ideea de a construi și în contexte existente, nu doar în spații virane) – iată o provocare mereu actuală pentru arhitecți și apoi pentru dezvoltatori.  

Arhitectura nu mai înseamnă astăzi numai estetică ci trebuie să includă și funcționalitate, sustenabilitate, concept comunitar. Totodată, însă, ea trebuie să își păstreze totuși specificul, care include și partea estetică, deci nu doar locuințe inteligente și funcționale ci care să fie și plăcute pentru utilizatori. În același timp se observă o tendință în creștere de a coopta arhitecți în firme de proiectare, design și construcții, deci ca proiectele rezidențiale să fie rodul unor echipe complexe, cu o abordare multi-disciplinară și integrată, cu soluții de arhitectură dar simultan și de performanță energetică sau de spații verzi.

Discuțiile foarte aplicate din cadrul acestei sesiuni a Building Forum 2021 au arătat că subiectul caselor și spațiilor rezidențiale necesare și dorite astăzi de public este complex, nuanțat și într-o continuă adaptare la situația socială și economică internațională. Provocările sunt numeroase, legislația în România nu este încă actualizată la un nivel optim, dar tendințele sunt promițătoare în ceea ce privește evoluția pieței rezidențiale de la noi spre casele inteligente, sustenabile, verzi și totodată accesibile pe care ni le dorim cu toții.

Urmează Forumul Marilor Dezvoltatori DEVO, eveniment dedicat marilor proiecte office, retail, mall-urilor, industrial, mixed use și publice, care va avea loc pe 22 octombrie la JW Marriott Grand Hotel, București. Detalii și înscrieri aici.