Inovație, Dezvoltare și Digitalizare în industria construcțiilor din România – sinteza primei sesiuni DEVO 2021

Cea de-a 4-a ediție a forumului DEVO, dezvoltat de câțiva ani de BORO Communication, dedicat marilor dezvoltatori și marilor proiecte de construcții din România, a avut loc pe 6 octombrie 2021, la JW Marriott Grand Hotel din București. Tema ediției, parte a seriei de evenimente „România Construiește”, a fost „Investiție. Viziune. Dezvoltare” – cei trei piloni fundamentali ai proiectelor de succes. 

Partenerii ediției 2021 au fost: Speedwell, Nordis Group, Modulis, AFI Europe, Kone, Rockwool, Velux, Alumil, Brisk Group, Vimar, Elco Heating Solutions, Agricin, Radox, Theta Furniture, PlanRadar și ACO.

Evenimentul a beneficiat de o diversitate semnificativă de participanți, cu numeroase exemple concrete și idei interesante despre situația actuală și, mai ales, despre cum arată viitorul în acest domeniu. Au fost abordate patru subiecte: birouri, spații comerciale, proiecte mixed-use și spații industrial-logistice.

Chairmanul evenimentului a fost arhitectul Șerban Țigănaș, Fondator și Președinte al biroului de arhitectură și inginerie DICO și ȚIGĂNAȘ, Decan al Facultății de Arhitectură și Urbanism din Cluj-Napoca, iar invitații care au luat cuvântul în prima sesiune a evenimentului au fost: Dan Negulescu, Președinte și Fondator APAIR – Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România; Iulian Butnaru, Director General ACI Cluj; Andrei Brînzea, Partner Land & Industrial Agency, Cushman, Wakefield & Echinox; Claudiu Bisnel, Partener și fondator Brisk Group, Membru al Association for Project Management – UK (APM UK); Adrian Soare, Arhitect și Senior Managing Partner în cadrul Cumulus; Bojan Petkovic, Country Manager SEE, PlanRadar d.o.o.; Cătălina Dragomir, CEO, KONE România și Daniel Buhazi, Commercial Director, Ariston Thermo România, divizia ELCO Heating Solutions.

Dan Negulescu – Președinte și Fondator APAIR – Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR)

Din păcate, piața agențiilor imobiliare nu beneficiază încă de o legislație adecvată. În Statele Unite există National Association of Realtors, care îi ajută pe agenții imobiliari să se respecte reciproc și să dezvolte proiecte cu mai mult succes, prin intermediul a trei piloni: 

  • educație (cursuri specializate pentru agenții imobiliari din toate specializările)
  • reguli (un cod etic, actualizat anual)
  • instrumente (portaluri și mai ales sistemul MLS, Multiple Listing Service – o bază de date comună în care agenții listează proprietățile folosind aceleași standarde. Spre deosebire, pe portalurile de profil din România, se găsesc frecvent aceleași proprietăți dar cu descrieri și prețuri diferite). 

APAIR a apărut în 2009 ca o “clonă” a National Association of Realtors, copiind sistemul lor pe trei piloni, astfel încât astăzi România este unica țară în afară de SUA în care funcționează acest sistem. Acest lucru reprezintă un model chiar și pentru piețe din țări mai avansate – lucru important, având în vedere că nevoia de agenți imobiliari profesioniști este în creștere pe piață.

În lume există două concepte de tranzacții imobiliare de bază: 

  • intermedierea imobiliară (agentul reprezintă ambele părți, atât cumpărătorul cât și vânzătorul); 
  • conceptul existent în SUA, anume „reprezentare imobiliară”: agentul imobiliar e angajat doar de una dintre părți. 

Diferența o reprezintă responsabilitatea: în prima variantă există trei interese distincte (vânzătorul, cumpărătorul și agentul). În conceptul american, interesul agentului e același cu interesul celui care l-a angajat. 

Iulian Butnaru – Director General ACI Cluj

Domeniul strategic al construcțiilor antrenează pe orizontală și pe verticală multiple industrii. Din perspectiva antreprenorului general, produsele imobiliare puse la dispoziție de agenții imobiliari trebuie să fie interesante din punctul de vedere al unui exit rapid, dar și al infrastructurii, al rapidității obținerii autorizațiilor etc. 

Elementele pozitive în acest moment pentru industria construcțiilor sunt:

  • Certitudinea că va continua să existe o piață de lucru, România având un deficit major de infrastructură (deci o nevoie semnificativă de astfel de proiecte);
  • Numeroase construcții civile au deja o vechime ridicată și necesită upgradări sau înlocuiri;
  • Paradigma confortului acasă, dar și la birou s-a schimbat, apărând pe piață noi nevoi  și dorințe ale clienților;
  • Există perspectiva mai multor surse de finanțare: publice (PNRR), PNDL (gestionat de autoritățile locale), fondurile comunitare POIM, dar și granturi și investiții din zona privată;
  • Aparținem la UE și NATO, spații comunitare și comerciale importante, cu multe reglementări utile;
  • Se observă o creștere a competitivității dar și a fair-play-ului în sistemul de reglementare dintre țările europene.

Factori perturbatori:

  • Deficitul uriaș de forță de muncă: se estimează că e nevoie de minim 750.000 muncitori, dar sunt disponibili maxim 360.000 (iar deficitul e și mai mare la forța de muncă calificată). Situația (generalizată în Europa) se va agrava, pentru că proiecte mari vor tot veni, iar disponibilitatea forței de muncă rămâne aceeași. Se preconizează ca unică soluție importul de forță de muncă din Orient.
  • Există în ultima vreme probleme în fluxul de achiziții. De aici decurge și dificultatea de a planifica producția în relația cu băncile și cu furnizorii.
  • Atitudinea autorităților publice, sursa multor proiecte mari, este că se dorește calitate la costuri minimale. Pe de altă parte se cer experți și studii pentru securitatea în muncă, securitatea mediului, biodiversitate, însă aceste lucruri nu sunt materializate în costuri realiste în tender-ele lansate. 
  • România are o rată foarte mare de proiecte nefinalizate, care aduc pierderi.

Companiile mari au și cheltuieli mai mari; cele mici uneori se descurcă mai bine, au un cash-flow mai bun. Însă ce se întâmplă cu marile proiecte de dezvoltare, pentru care sunt necesari marii dezvoltatori? E nevoie de un dialog mai eficient între operatorii din domeniu. 

Licitațiile, achizițiile și relația dintre public și privat: în România nu se înțelege încă importanța asocierilor, a forței negocierii și a reprezentării breslelor. Acestea pot face ca tuturor din industrie să le fie mai bine (licitații mai corecte, pregătirea mai bună a forței de muncă, reglementări mai coerente care să eficientizeze spațiul economic etc.) 

Andrei Brînzea – Partner Land & Industrial Agency, Cushman, Wakefield & Echinox

Se observă în ultimii ani dezvoltarea agentului imobiliar spre consultant imobiliar. Compania pe care o reprezintă are la bază o companie americană fondată în 1901, care susține reprezentarea unică de către agentul imobiliar. Astăzi, agenților li se cere tot mai frecvent să reprezinte o singură parte (cumpărător sau vânzător), dar trebuie totuși să mențină o poziție de mediere față de cealaltă parte. Este o piață mică, iar cumpărătorii și vânzătorii își pot schimba rolurile la scurt timp, deci e nevoie de responsabilitate. Know-how-ul specialiștilor din domeniu este tot mai căutat, astfel că în ultimii 5-6 ani, plaja de clienți care au apelat la această companie de consultanță a inclus de la persoane fizice, aflate la prima tranzacție, până la mari dezvoltatori sau fonduri de investiții.

Sunt multe proiecte de construcții în România în ultima perioadă, însă există și mari probleme cu achizițiile. Previziunile au devenit mult mai dificile din această cauză. Anul 2021 a fost influențat și de o spirală inflaționistă începută anul trecut, după care a apărut criza energetică, (care, la rândul ei, va avea efecte în plus asupra inflației). Cu contribuția patronatelor din construcții s-a reușit totuși promovarea unei ordonanțe de Guvern care a atenuat ceva din duritatea impactului inflației. 

La noi situația e cumva atipică și probabil în schimbare: sunt diverși proprietari locali ce nu sunt la prima tranzacție, care se reprezintă singuri, dar și jucători mari, companii de retail cu propriile departamente de dezvoltare (cu care de fapt concurează consultanții din real estate). În acest moment piața aparține mai mult vânzătorilor, deși consultanții lucrează de fapt preponderent cu cumpărătorii. Nu prea mai sunt produse ofertante (terenuri, proprietăți industriale la prețuri atractive). Există și clienți care vin la consultant ca să cumpere o proprietate, dar nu vor să plătească comision (deși acesta e de maxim 3%, mai scăzut decât în alte țări), și se așteaptă ca consultantul să fie plătit de către vânzător. Însă consultanții nu mai sunt simpli intermediari, ci ei creează și proiecte, idei de business. Trendul este pozitiv pentru dezvoltarea acestei profesii, căci clienții au așteptări mult mai mari. Deci, și valoarea adăugată a consultatului e mult mai mare.

În ultimii 2 ani creșterea a fost accelerată și pe piața terenurilor, însă următorii doi ani sunt priviți cu optimism moderat, pentru că prețurile terenurilor au crescut foarte mult, la fel și chiriile, însă nu există de fapt o valoare adăugată, prețurile sunt practic speculative. În plus, predictibilitatea utilizării terenurilor este acum destul de mică, o problemă fiind planurile urbanistice, soluțiile de infrastructură adiacente, etc. În plus, pandemia a adăugat și nesiguranță legat de cum vor arăta birourile și viața de office pe viitor. 

Industria se confruntă și cu o mare lipsă de experiență la nivel administrativ. Oradea, Cluj, Buzău sunt exemple de bune practici la nivel de urbanism, dar situația nu e unitară în țară. Puțini oameni din administrație acceptă sfaturi de la specialiști și au mintea deschisă pentru a înțelege ce recomandă aceștia.

Cătălina Dragomir – CEO, KONE România

Kone e un producător finlandez de echipamente și un motor al inovației pentru transportul pe verticală, care a creat nevoi pe piață. Recent a fost schimbată paradigma clasică conform căreia liftul este doar o cutie care te transportă pe verticală, un mecanism de hardware cu un motor, cabluri și care satisface nevoi de bază. Liftul a devenit un dispozitiv de comunicare și de conectare în cloud, cu numeroși senzori, practic o platformă de interconectare cu orice alte aplicații. Oportunitățile sunt practic nelimitate, iar astfel se răspunde unor nevoi existente ale utilizatorilor, dar de care nu eram conștienți.

Digitalizarea, caracteristicile touchless și anti-microbiene, chemarea ascensorului de la distanță sunt features importante mai ales în vremuri de pandemie. Astfel de echipamente aduc valoare adăugată dezvoltărilor imobiliare, și pot fi customizate. Piața s-a maturizat, iar dezvoltatorii vin tot mai din timp la furnizorii de astfel de echipamente pentru a concepe din start proiectele împreună. 

Kone aduce o mare flexibilitate și adaptabilitate în soluțiile oferite, iar firma este permanent focusată pe digitalizare și inovare. E necesară și la noi o actualizare a legislației, pentru că în multe țări occidentale există deja reglementări clare legat de calitatea și durata de viață a echipamentelor din clădiri, și obligațiile de modernizare ale acestora la anumite intervale de timp și standarde (care nu existau acum 20-30 de ani). O astfel de legislație din păcate încă nu există la noi. Exceptând clădirile noi și cele în care proprietarii au făcut modernizări punctuale, avem la nivel național un mare „parc de lifturi” învechite. Se speră ca PNRR să aducă investiții și la nivel de eficiență energetică (care până acum s-a limitat la anveloparea blocurilor) și creșterea nivelului de confort și a securității utilizatorilor de lifturi și alte echipamente similare.

Adrian Soare – Arhitect și Senior Managing Partner în cadrul Cumulus

Biroul a reușit o diversificare mare a portofoliului de clienți, inclusiv pe zona de mixed-use, rezidențiale de amploare și hoteluri. Sunt tot mai mulți investitori capabili de proiecte de anvergură, iar arhitecții sunt foarte orientați spre susținerea business-urilor acestora, spre o arhitectură responsabilă, cu eficiență a investițiilor și controlul costurilor încă din faza de concept. Arhitecții trebuie însă să susțină și aprecierea muncii lor, căci onorariile de proiectare actuale în România sunt încă foarte mici față de restul lumii (și cam la 20% din cele de pe piața americană).

De ce este Bucureștiul atât de urât și neuniform? Arhitecții au fost prea puțin consultați în ansamblu. Ei au avut desigur o contribuție, însă orașul reflectă mai degrabă societatea sa (cu o urbanizare necontrolată și haotică, cu autorități incoerente în deciziile lor, etc.) Totuși, lucrurile evoluează spre bine, sunt tot mai multe restaurări și reconversii de patrimoniu corecte și multe zone din oraș în care ne putem simți bine. Marea problemă a Bucureștiului ține mai degrabă de calitatea spațiului public, aici s-a intervenit prea puțin în ultimele decenii, spre deosebire de Cluj, unde spațiul public are altă calitate (zone pietonale, accesibilitatea pentru biciclete, gestionarea parcărilor etc.) Ar trebui regândite străzile în primul rând pentru locuitori și pietoni, nu pentru mașini.

E necesară o îmbunătățire a relației arhitect-proiectant-beneficiar, astfel încât și constructorul să știe de la început ce poate să facă, iar costurile să fie recunoscute conform soluțiilor tehnice oferite. Obiectivul este să avem clădiri corect executate, cu costuri reale cunoscute, iar arhitecții trebuie să aibă responsabilitatea de a spune clienților să nu fie excesiv de exigenți pentru a nu se ajunge la tăieri în execuție.

Atâta timp cât achizițiile publice se fac pe baza studiilor de fezabilitate (în loc de proiecte avansate), este dificil ca antreprenorii să primească ce au nevoie. În alte țări, în relația cu arhitectul, beneficiarul final agreează un sistem economic conceptual de tip „open book”, bursier, iar la un moment dat se face o stabilizare a costurilor (care pot fi actualizate apoi în funcție de variațiile pieței). 

Bojan Petkovic – Country Manager SEE, PlanRadar d.o.o

Instrumentul digital numit PlanRadar este deja pe piața românească de ceva timp. În faza de construcție a proiectelor de real estate apar probleme precum documentația de proiect complexă, care poate genera inconsistențe, dar și comunicarea deficitară de-a lungul întregului proiect – situații în care este util un astfel de instrument.

Industria de real estate are nevoie de transformări digitale. Din acest punct de vedere există trei segmente de companii:

  • Tipul A: companii începătoare în ceea ce privește digitalizarea în real estate, care nu investesc prea mult în acest sens, nu au o strategie clară și nici manageri desemnați în acest sens. Aici se situează majoritatea companiilor.
  • Tipul B: companii în dezvoltare digitală, care au înțeles ce nevoi de bază au în acest domeniu și au început să își dezvolte o strategie. Au însă tendința de a investi punctual în soluții de digitalizare, astfel că nu au o strategie coerentă.
  • Tipul C: companii capabile din punct de vedere digital, cu investiții cuprinzătoare. Soluțiile alese funcționează bine împreună și sunt integrate la diferite niveluri ale business-ului. Este cea mai rară categorie de companii, dar tocmai acesta este nivelul la care investițiile în soluții digitale chiar începe să dea roade. Aceste companii sunt cele mai inovatoare. 

Există două abordări ale digitalizării:

  1. Top-down (strategiile vin de la top management în jos)
  2. Bottom-top (pornind de la nivelul inginerilor, care inițiază inovația)

Top managementul are un rol esențial și o mare responsabilitate pentru aceste strategii de transformare digitală. De regulă, fără implicarea top managementului, această transformare nu are loc.

Ce soluții există? Când au fost întrebate mai multe companii „cine este responsabilul cu implementarea strategiei digitale?”, răspunsul multora a fost „Covid” – în sensul că multe companii nu au de fapt strategii, ci implementează doar soluții punctuale. Companiile trebuie să se concentreze pe acele soluții digitale care pot fi integrate între diferite soluții și crearea unei platforme. Aceste opțiuni de software stimulează productivitatea și diminuarea costurilor, și trebuie să fie cât se poate de user-friendly, dar și să se plieze pe complianța la anumite standarde contractuale. 

În România, la nivel de digitalizare, arhitecții sunt la cel mai înalt nivel. Ei sunt mai deschiși spre inovație, dar totodată stau mai mult în birou, spre deosebire de constructori. Apoi, ca nivel de digitalizare, vin cei care se ocupă de producție și de echipamente. România are mai mulți mari dezvoltatori în comparație cu alte țări din Estul Europei, iar cei cu activitate internațională au de regulă astfel de strategii. Apoi, la un nivel mai scăzut se află subcontractorii și administrația publică. În general, digitalizarea reprezintă un avantaj competitiv semnificativ.

Daniel Buhazi – Commercial Director, Ariston Thermo România, divizia ELCO Heating

Buna desfășurare a proiectelor depinde de trio-ul proiectant – antreprenor / companie de execuție / beneficiar, și în plus mai există și producătorii de echipamente. După 23 de ani pe piața românească, acum 6-7 ani Ariston a lansat și business-ul de proiecte mari, anume aplicații pentru clădiri office, rezidențiale centralizate și hale logistice. Business-ul se desfășoară prin intermediul brandului german ELCO, cu o bogată experiență în Vestul Europei. 

Aceste echipamente tehnice necesită o proiectare și o integrare foarte bune în proiecte. Când echipa intră într-un proiect se urmăresc toate stadiile acestuia, până la ultima etapă, mentenanța. Cazanele Ariston oferă soluții modulare, ușor de transportat pe acoperișul clădirilor, spre exemplu. La clădirile vechi reabilitate, unele subsoluri sunt foarte mici iar cazanele trebuie dezasamblate și apoi reasamblate în acele spații. O altă caracteristică a acestor echipamente este eficiența termică ridicată, iar dezvoltatorii cer acest lucru din ce în ce mai mult (dincolo de faptul că există și o legislație în acest sens). 

În 2021 s-au dezvoltat foarte mult proiectele rezidențiale cu soluție centralizată. La clădirile vechi se cere frecvent înlocuirea centralelor individuale montate acum 20 de ani. 

Claudiu Bisnel – Partener și fondator Brisk Group, Membru al Association for Project Management – UK (APM UK)

Brisk este o companie de consultanță pre- și post-management în construcții, înființată acum 5 ani, cu focus pe inovație și pe aducerea de valoare adăugată pentru clienți. Compania a livrat și are în livrare peste 750.000 mp de construcții, în România și la nivel internațional. Sunt prezenți în toate sectoarele de construcții, chiar și pentru un proiect nuclear de anvergură din Marea Britanie sau un proiect de extindere urbană din Orientul Mijlociu. 

Actuala criză are și efectul benefic de accelerare a inovației, inclusiv în acest domeniu, care necesită inovare la un nivel extensiv. Există acum inclusiv soluții care tind să atenueze criza forței de muncă, cea a transporturilor și a scumpirii materialelor. Prefabricarea, folosită extensiv în Occident cu tehnologii complexe, este o astfel de soluție (diferită de prefabricatele comuniste pe care le cunoaștem cu toții). Ea poate aduce timpi de construcție mult mai rapizi, o calitate sporită a produselor, și poate elimina o parte din lipsa forței de muncă, deoarece asamblarea la locație este mai simplă. 

 

Cea de-a 5-a ediție DEVO va avea loc pe 6 octombrie 2022, la JW Marriott Grand Hotel din București. Mai multe despre opțiunile de implicare și parteneriat la construieste@borocommunication.ro