Lumea noastră e în schimbare, în ultimul an încă și mai mult decât înainte, căci pandemia a marcat puternic toate nivelurile vieții individuale și sociale: unde și cum locuim, unde lucrăm și cum ne desfășurăm viața în/între casă și birou. Proiectele mixed-use –în dezvoltare de mai mulți ani și în România, cu câteva realizări importante -, sunt proiecte-concept în care spațiile rezidențiale se împletesc cu spațiile de business, de retail, de socializare, de activități fizice, iar aceasta deoarece comunitățile urbane solicită din ce în ce mai mult astfel de proiecte.
Pe marginea acestui subiect au discutat mai mulți specialiști din real estate, construcții și arhitectură, în cadrul întâlnirii online a Xgrupului „Mixed-Use”, organizată pe 31 martie 2021 de România Construiește și BORO Communication în parteneriat cu KONE, ROCKWOOL, VELUX, VIMARpentruTine, GEPLAST și Nordis Group. Printre invitații care au adus puncte de vedere și exemple interesante s-au numărat atât arhitecți, cât și reprezentanți ai mai multor companii specializate în diferite segmente de activitate ale dezvoltării de proiecte mixed-use. Lista invitaților poate fi vizualizată aici.
Câteva din ideile care stau la baza proiectelor mixed-use, prezentate de invitați în cadrul întâlnirii, sunt:
- Satisfacerea nevoilor tuturor celor care vor intra în respectivul spațiu (de exemplu un complex de clădiri rezidențiale multi-funcționale, care include și spații de birouri și o zonă de retail).
- Un obiectiv clar în conceperea acestor proiecte, încă din faza de design dar și pe parcursul dezvoltării lor, trebuie să fie favorizarea creării de comunități înăuntrul și în jurul acestor proiecte, și satisfacerea nevoilor acestora.
- Este necesară o funcționalitate complexă, cu soluții integrate, pentru o comasare cât mai inteligentă a tuturor facilităților de care au nevoie pentru a trăi și a-și desfășura activitatea cei care vor popula un astfel de complex.
- În proiectare și execuție trebuie să se țină cont de numeroși factori personali, de mediu, culturali și sociali, și într-un mod special de cererea tot mai mare de integrare a tehnologiei în viața rezidențială și de business.
- Astfel de proiecte prezintă avantajele unor zone urbane coagulate, cu o mare funcționalitate și nivel de securitate, și simultan evită dezavantajele asociate specifice precum aglomerație, poluare, timp pierdut în trafic, facilități aflate în zone diferite ale orașului etc.
Din perspectiva investitorului, implicarea într-un astfel de proiect trebuie să fie durabilă, pentru a putea asigura o funcționalitate continuă și, în consecință, un venit predictibil și sustenabil. Pentru aceasta trebuie ca proiectele inițiale să fie, pe de o parte, flexibile și să ia în calcul numeroșii factori ce contribuie la satisfacția rezidenților unui proiect mixed-use, pe de altă parte aceste proiecte trebuie să fie flexibile pe parcursul dezvoltării lor, pentru o adaptabilitate optimă la eventualele nevoi și cerințe identificate pe parcurs, inclusiv în urma discuțiilor cu autoritățile locale (primăriile).
Un alt element important este includerea unor zone pietonale, respectiv spații verzi, care aduc numeroase avantaje: facilitează deplasarea fără utilizarea unor mijloace de transport, sunt un câștig pentru comunitate, contribuie la diminuarea poluării și a traficului precum și la socializarea și integrarea comunitară a celor ce utilizează aceste spații.
Un exemplu interesant prezentat în cadrul întâlnirii a fost un masterplan mixed-use din Santa Clara, SUA, a cărui concepere s-a dorit a fi făcută în același timp cu dezvoltarea clădirilor care flancau intrarea (hoteluri, clădiri de birouri, zone rezidențiale, culturale și de retail, spații verzi și comune). A fost indispensabilă o mare adaptabilitate a masterplanului, însă marele câștig a fost interconectarea foarte bună a întregului ansamblu, cu o predominantă de funcțiuni publice (care s-au obținut în urma studierii atente a traseelor și a modului de deplasare al oamenilor prin masterplan, și includerea acestor informații în amplasarea diferitor funcțiuni și obiective).
Desigur că mix-ul de rezidențial și office necesită soluții tehnologice diferite, precum și adaptări ale mobilității oamenilor și mărfurilor în respectivele spații, uneori fiind necesare, față de planurile inițiale, anumite relocări, recompartimentări și reamenajări de spații. Iar un element de mare ajutor (mai ales acum în vremuri de pandemie) este digitalizarea, prin care numeroase funcții și facilități pot fi interconectate. Printre numeroasele utilizări ale acestor tehnologii digitale se numără și modalitățile prin care persoanele care locuiesc sau lucrează în astfel de spații mixed-use pot avea acces la informații sau servicii – iar aici s-a discutat de exemplul unui proiect pilot din Germania unde, în cadrul unei dezvoltări mixte, există un hotel cu o aplicație de conectare a robotului care asigură funcția de room service cu echipamentele de transport pe verticală.
Discuția despre necesitatea și dezvoltarea proiectelor mixed-use intră în cadrul mai larg al analizelor și dezbaterilor despre ce tip de oraș își doresc oamenii care locuiesc în el. Bucureștiul, spre exemplu, nu mai este un oraș cu un urbanism centralizat, așa cum era prevăzut în planul urbanistic inițial, ci a devenit unul cu un urbanism mai liberal, care oferă mai multă libertate arhitecților și dezvoltatorilor în găsirea și implementarea de soluții pentru nevoile și dorințele oamenilor. În acest sens, o idee interesantă poate fi crearea mai multor zone mixed-use, mai ales când sunt disponibile doar spații mai mici, insuficiente unor mixed-use-uri extinse. Un astfel de model de gândire poate face posibilă existența mixității și la nivelul unei singure clădiri, care să aibă așadar mai multe funcții: hotel, birouri, retail. De asemenea, se poate dezvolta ideea de mixitate și la nivelul unui cartier.
De fapt, așa cum s-a menționat în cadrul întâlnirii, nu există definiții fixe a ceea ce ar trebui să fie un proiect mixed-use, dar un element esențial este indubitabil segmentul rezidențial, ca centru al comunităților, în jurul căruia se pot adăuga diferite facilități. Scopul este la urma urmei crearea unor proiecte atractive, care să ofere un anumit standard de calitate al vieții în cadrul lor. Iar un element important aici rămâne flexibilitatea dezvoltatorilor și a investitorilor, care trebuie să fie deschiși către adaptare și găsirea soluțiilor optime.
Legat de creșterea interesului pentru acest tip de proiecte, participanții la întâlnire au subliniat faptul că dezvoltarea capacităților de gestionare a unor astfel de investiții a crescut odată cu cererea din partea pieței. Un pas mai departe în acest sens îl reprezintă abordarea unei perspective mai largi a dezvoltatorilor, care să nu se limiteze doar la proiectele mixed-use dezvoltate de ei, ci să privească și spre deschiderea acestui concept spre vecinătățile și cartierele din zona complexului respectiv, pentru a consolida și lărgi astfel conceptul de comunitate și de „zonă comunitară” .
Implicare autorităților în dezvoltările mixed-use este un alt element important discutat care a fost abordat, cu un exemplu concret de succes: Clujul. Aici primăria obligă investitorii să realizeze astfel de proiecte, nefiind favorizate proiectele monofuncționale și dorindu-se practic realizarea unor mini-orașe cu diferite funcțiuni și facilități în plus față de cea de locuire. De asemenea, primăria insistă ca aceste proiecte să aibă conexiuni cu transportul public, să dezvolte piste pentru biciclete, stații de încărcare, dar și o relație funcțională cu cadrul natural, în special cu râul care străbate orașul și pe malul căruia se află majoritatea zonelor de restructurare.
Așadar, odată cu implicarea administrației orașelor, ajungem să vorbim și mai mult despre comunități mixed-use, nu doar despre spații mixed- use. Și exact acesta pare a fi unul dintre efectele bune ale pandemiei, conștientizarea importanței comunităților în detrimentul individualismului care prevala anterior. În asta rezidă o valoare umană importantă a proiectelor mixed- use: crearea de comunități, de contexte diverse în care oamenii pot interacționa în cadrul aceluiași complex multifuncțional.
Aceste proiecte, într-o dezvoltare susținută și în România, vin la pachet și cu anumite provocări, precum proiecte inițiale făcute mai multe pentru bugetare, care apoi suferă multe modificări și nu mai au nicio legătură cu ceea ce își doresc investitorul sau arhitecții, sau lipsa unei coordonări între diferitele funcțiuni și sisteme electrice, de control acces, de securitate etc. Dar astfel de probleme pot fi preîntâmpinate prin discuții clare, de la început, cu dezvoltatorul, arhitecții și constructorii, pentru ca proiectul final să aibă consistență, funcționalitate și să fie ușor de utilizat de către beneficiari.
Și, cum totul e încă și mai în evoluție rapidă de când pandemia a dat totul peste cap, și în domeniul mixed-use există deja numeroase inițiative inovatoare, spre exemplu termoizolații și mai eficiente, cu o economie mare la necesarul de energie, sau sisteme de răcire pe bază de surse regenerabile.
Așa cum a fost punctat în exemplul Clujului, un element tot mai important în succesul acestor proiecte este colaborarea dezvoltatorilor cu autoritățile orașelor, care sunt tot mai deschise și favorabile acestor proiecte, din mai multe motive printre care contribuția acestora la calitatea vieții comunităților, diminuarea costurilor de securitate în zonele orașelor în care există proiecte mixed-use, sau fragmentarea monopolului dezvoltatorilor (prin faptul că aici sunt implicați de regulă mai mulți investitori și arhitecți). Per total, e limpede că discuțiile cu primăriile (inclusiv legat de detalii precum numărul spațiilor comerciale incluse în mixed-use, cum vor arăta locuințele și birourile, câte școli vor fi necesare în zonă, etc.) îmbunătățesc șansele de succes ale acestor dezvoltări. Și, de ce nu, se poate învăța din exemplul altor țări, cum ar fi Franța, unde sunt favorizate dezvoltările orientate spre sport și sănătate, spre exemplu cu mix-uri de birouri și spații de sport.
Așadar, conceptul de proiecte mixed-use este unul complex, în continuă adaptare la nevoile și cerințele diferitelor comunități, și cu deschidere spre dezvoltarea de conexiuni funcționale, organice, cu orașele, zonele sau cartierele în care ele sunt construite. Iar România, din câte au arătat discuțiile din cadrul acestei întâlniri, ține pasul cu acest trend mondial de dezvoltare urbană.
Discuțiile vor continua în octombrie, în cadrul celei de-a patra ediții a Forumului Marilor Devoltatori DEVO, parte a calendarului România Construiește 2021.
